Fundos imobiliários e risco de iliquidez

Quais foram os FIIs com maior volume de negociação em 2023, como eles se comparam ao mercado de ações e quais os riscos envolvidos? Em sua coluna no Valor Investe, Carlos Heitor Campani, junto de Fabio Civiletti, analisa o segmento e aponta potenciais riscos para investidores. Confira os detalhes da análise, com dados extraídos da Quantum e da B3.

Popularidade da Indústria de Fundos Imobiliários 

A indústria de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) completou 30 anos em 2023. A classe ganhou muita popularidade nos anos mais recentes. De acordo com dados divulgados pela B3, o número de investidores (pessoas físicas e jurídicas) em FIIs cresceu de pouco mais de 200 mil em dezembro de 2018 para cerca de 2,5 milhões ao final de 2023, indicando uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) na casa dos 65% nesse período. Por meio do gráfico a seguir, é possível perceber o expressivo crescimento do número de investidores em FIIs, principalmente desde 2019.

Desse total de investidores, a grande maioria (99,9%) é composta por pessoas físicas, o que pode ser em parte explicado pelo fato de esses fundos possibilitarem exposição diversificada ao setor imobiliário, com distribuição regular de dividendos e isenção de IRPF sobre esses rendimentos (contanto que atendidas algumas condições simples e razoáveis).

Decerto, FIIs apresentam atrativos interessantes para pessoas físicas. Entretanto, como instituições financeiras e investidores institucionais costumam transacionar volumes significativamente maiores do que pessoas físicas, eis que surge uma importante questão: o fato de ser um nicho com baixa presença desses investidores prejudica a liquidez desses ativos?

FIIs e Risco de Liquidez 

Existem atualmente 457 Fundos de Investimento Imobiliários listados na B3. Desses, 225 (cerca de 50% da base) foram negociados em ao menos 95% dos 248 pregões ocorridos em 2023, enquanto na ponta oposta cerca de um terço dos fundos negociaram em menos de 10% dos pregões.

Em termos de volume financeiro médio diário, a média dos valores da amostra composta pelos 225 ativos negociados em ao menos 95% dos pregões foi R$ 1,1 milhão e a mediana, R$ 326 mil, indicando uma forte assimetria na distribuição: alguns poucos FIIs da amostra elevam a média, com a maioria deles apresentando um volume médio diário abaixo, portanto, de R$ 1,1 milhão. De modo mais específico, apenas 58 fundos apresentaram volume médio diário acima de R$ 1 milhão. O gráfico a seguir indica os FIIs com maior volume financeiro médio diário transacionado no ano de 2023.

O estudo aponta que, mesmo com o recente crescimento do setor de fundos imobiliários, a liquidez ainda inspira precauções. Os riscos atrelados à iliquidez (i.e., falta de liquidez) de um ativo podem se manifestar preponderantemente em épocas de maior volatilidade no mercado, seja via um spread relevante ou até mesmo por meio da ausência de contrapartes para determinada operação a um preço satisfatório. Nesse segundo caso, é possível, por exemplo, que o detentor do ativo pouco líquido não consiga executar uma ordem de venda e, por conseguinte, não seja capaz de transformar seu investimento em caixa no momento desejado.

Outra questão que pode ocorrer envolvendo ativos usualmente pouco transacionados são movimentos abruptos de preços causados por atuações específicas de grandes investidores/instituições. Da mesma forma, caso um investidor precise se desfazer de um montante considerável, ele pode se ver obrigado a aceitar preços (bem) abaixo do preço atual (e, por hipótese, considerado justo) para que encontre compradores.

Por fim, convém ressaltar que o risco de falta de liquidez por si só não é impeditivo para se investir em determinado ativo, até porque pode haver boas oportunidades em ativos menos transacionados. Não obstante, deve ser cuidadosamente avaliado (e ponderado) pelo investidor antes de sua tomada de decisão.

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Matéria: Fundos imobiliários e o risco da iliquidez

Autor: Carlos Heitor Campani e Fabio Civiletti 

Por: Valor Investe– Publicado em 09/02/2024 

Informações Financeiras: Quantum Finance  e B3